Huurwetgeving en Regels
Wat betekent de Wet betaalbare huur voor verhuurders in Amsterdam?
Lees de regels van de Wet betaalbare huur in 2026. Bekijk de maximale huurprijs, de dwingende WWS punten en de gevolgen voor verhuurders in Amsterdam.
Waar u voorheen boven de sociale huurgrens de markthuur mocht bepalen, maximeert de Wet betaalbare huur de prijs nu tot en met 186 punten. Deze uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel dwingt particuliere verhuurders in Amsterdam om huurcontracten en rendementen opnieuw te beoordelen. Wij leggen uit wat de actuele regels betekenen voor uw huurwoning en hoe u de maximale kale huur berekent volgens het huidige prijspeil.
In het kort
- De Wet betaalbare huur reguleert de huurprijzen tot en met 186 punten.
- Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is dwingend voor sociale huur en middenhuur.
- De grens voor de vrije sector ligt op 187 punten.
- Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt een specifieke afbouwregeling.
- De WOZ-cap maximeert de WOZ-punten op 33 procent bij woningen vanaf 187 punten.
Wat houdt de Wet betaalbare huur in?
Het doel van de wet is huren weer betaalbaar te maken en huurders beter te beschermen. De huurprijs is nu gemaximeerd tot en met 186 punten in het WWS. Dit betekent dat u voor een woning in de middenhuur geen hogere kale huur mag vragen dan het puntentotaal toestaat. Het woningwaarderingsstelsel is hierbij dwingend van toepassing. Vraagt u toch te veel, dan kan de huurder direct naar de Huurcommissie stappen om een huurverlaging af te dwingen.
De drie segmenten in het woningwaarderingsstelsel
Het actuele prijspeil verdeelt huurwoningen in drie categorieën op basis van de puntentelling. De sociale huur loopt in het WWS tot en met 143 punten. De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is per 1 januari 2026 vastgesteld op € 932,93 per maand. De middenhuur beslaat woningen met 144 tot en met 186 punten. Hierbij komt de maximale huurprijs per 1 januari 2026 uit op € 1.228,07 per maand. Scoort uw woning 187 punten of meer? Dan valt deze in de vrije sector en is de aanvangshuur niet langer gemaximeerd.
Overgangsrecht voor bestaande huurcontracten
Voor lopende huurcontracten gelden specifieke overgangsregels. Heeft u een contract afgesloten op of na 1 juli 2024? Dan is de Wet betaalbare huur direct en dwingend van toepassing. Voor huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend en waarbij de huurprijs boven de nieuwe wettelijke grens ligt, geldt een overgangstermijn. De oude huurprijs blijft voor de huidige huurder in stand, maar bij een huurderswissel moet u voor de nieuwe huurder de lagere maximale kale huur hanteren. Wij adviseren u om bij elke mutatie een actuele puntentelling te laten maken, zodat u niet onbedoeld de regels overtreedt.
Rekenvoorbeeld en de invloed van de WOZ-cap
De puntentelling bepaalt in welk segment uw huurwoning valt. Hierbij speelt de WOZ-cap een sturende rol. Scoort een woning zonder beperking 187 punten of meer? Dan mag ten hoogste 33 procent van het totale puntenaantal uit de WOZ-waarde komen. Dit voorkomt dat kleine woningen in dure wijken onterecht in de vrije sector belanden.
Stel, u heeft een appartement in Amsterdam dat uitkomt op 190 punten, waarvan 70 punten uit de WOZ-waarde komen. Zonder de WOZ-cap zou de woning in de vrije sector vallen. Omdat 70 punten meer is dan 33 procent van het totaal, wordt het aantal WOZ-punten afgetopt. Het totale puntenaantal daalt hierdoor onder de grens van 187 punten, waardoor de woning terugvalt in de middenhuur. Pas per 1 januari 2027 volgt er een prijsopslag bij de WOZ-cap.
| Puntenaantal (WWS) | Categorie | Maximale kale huur (per 1 januari 2026) |
|---|---|---|
| Tot en met 143 punten | Sociale huur | Maximaal € 932,93 |
| 144 tot en met 186 punten | Middenhuur | Maximaal € 1.228,07 |
| 187 punten of meer | Vrije sector | Vrij te bepalen (vanaf € 1.234,92) |
Punten verhogen via het energielabel
Door gericht te verduurzamen kunt u de grens van 187 punten in het WWS passeren. Een beter energielabel levert flink wat extra punten op. Voor een appartement krijgt u bij label A 37 punten, terwijl een G-label 15 minpunten oplevert. Een eengezinswoning met label A++++ levert zelfs 62 punten op. Dit is een effectieve manier om een woning vanuit de middenhuur naar de vrije sector te tillen. Wij kunnen het energielabel voor u registreren en verwerken in het WWS-rapport.
Verplichte communicatie en handhaving in Amsterdam
Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht de huurder bij nieuwe contracten actief te informeren over het aantal WWS-punten. Ook handhaaft de gemeente Amsterdam actief op de maximale huurprijzen en de Wet goed verhuurderschap. U kunt bij ons een puntentelling laten maken in de vorm van een WWS-rapport, inclusief meetrapport NEN 2580 en woningfotografie. Zo is uw verhuurdossier direct op orde.
Verhuren, verduurzamen of verkopen?
De regulering via de Wet betaalbare huur dwingt particuliere verhuurders tot een strategische keuze. Valt uw woning blijvend in de middenhuur, dan berekent u of het rendement met de gemaximeerde huur nog toereikend is. Ligt de woning net onder de grens van 187 punten, dan is verduurzamen vaak een rendabele investering. Blijkt het rendement te laag en is verduurzamen technisch of financieel onhaalbaar, dan overwegen eigenaren steeds vaker om de huurwoning te verkopen.
Jaarlijkse huurverhoging per segment
De maximale huurverhoging hangt af van het segment en wordt jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid. Voor de sociale huur bedraagt de wettelijke verhoging 5 procent tot 1 juli 2026 en 4,1 procent vanaf 1 juli 2026. Binnen de middenhuur is de verhoging gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling plus een opslag; hiermee mag u de huur met maximaal 6,1 procent verhogen. Voor woningen in de vrije sector kijkt men naar de inflatie of loonontwikkeling plus 1 procent, wat resulteert in een maximale huurverhoging van 4,4 procent.
Bronnen
- Volkshuisvesting Nederland: Wet betaalbare huur (1 juli 2024)
- Rijksoverheid: Wet goed verhuurderschap
- Huurcommissie: Huurprijzentabel en maximale huurverhoging
- Wetten.overheid.nl: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Hoe controleert de gemeente in Amsterdam of ik de juiste huurprijs vraag?
Gemeenten kunnen actief handhaven op de maximale huurprijzen. Zij controleren bij een melding of de gevraagde huurprijs overeenkomt met het maximaal toegestane bedrag volgens de dwingende puntentelling van het woningwaarderingsstelsel.
Wat gebeurt er als ik de huurder niet informeer over de puntentelling?
U bent wettelijk verplicht de huurder bij een nieuw huurcontract te informeren over het aantal WWS-punten. Doet u dit niet, dan overtreedt u de regels voor het verhuurdossier en riskeert u een bestuurlijke boete van de gemeente.
Wanneer valt een huurwoning onder de regels van de vrije sector?
Een huurwoning valt in de vrije sector wanneer de puntentelling uitkomt op minimaal 187 punten. Boven deze grens is de kale huurprijs niet langer gemaximeerd door het woningwaarderingsstelsel en bepaalt u zelf de aanvangshuur.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Wij toetsen bedragen en regels periodiek aan de bron.