Regelgeving
De WOZ-cap uitgelegd: 33 procent en de grens van 186 punten
In Amsterdam leveren WOZ-waarden veel punten op. De WOZ-cap zorgt dat die punten een woning niet op eigen kracht naar de vrije sector tillen.
In het kort
- De WOZ-waarde levert punten op: één punt per € 16.954, plus de WOZ-waarde per vierkante meter gedeeld door € 268.
- Telt een woning zonder begrenzing 187 punten of meer, dan zijn de WOZ-punten hooguit 33% van het totaal.
- De WOZ-punten worden dan naar beneden afgerond op hele punten.
- Komt de woning daardoor onder de 187 punten, dan telt ze precies 186 punten: de bovengrens van de middenhuur.
- Vanaf 1 januari 2027 mag voor zo'n afgetopte woning een prijsopslag gelden.
Hoe de WOZ punten oplevert
De WOZ-waarde telt op twee manieren mee: als bedrag en als bedrag per vierkante meter. Voor de oppervlakte gelden de vertrekken en overige ruimten samen. Is de WOZ-waarde lager dan € 85.806, dan wordt met € 85.806 gerekend.
Dit appartement telt in totaal 172 punten. Het WOZ-aandeel is 35%, maar de cap geldt pas vanaf 187 punten.
De begrenzing van 33%
Om te voorkomen dat een woning alleen door haar WOZ-waarde in de vrije sector belandt, is het aandeel van de WOZ-punten begrensd. Telt de woning zonder begrenzing 187 punten of meer en is het WOZ-aandeel groter dan 33%, dan worden de WOZ-punten verlaagd tot 33% van het totaal. Die punten worden naar beneden afgerond op hele punten.
Komt het totaal daardoor onder de 187 punten, dan geldt een waardering van precies 186 punten. Bij een woning die zonder begrenzing onder de 187 punten blijft, geldt de cap niet.
Rekenvoorbeeld
Een appartement van 40 m² met energielabel A en een WOZ-waarde van € 600.000. Zonder de WOZ telt het 106,5 punten. De WOZ-waarde levert er 91,25 bij.
Het totaal na begrenzing blijft onder de 187 punten, dus de woning telt 186 punten. Prijspeil 2026.
Een specialist rekent het voor u uit, naar de regels van nu en van 2027.
De vuistregel van 125,5 punten
Onder de cap mogen de WOZ-punten hooguit ongeveer de helft zijn van de overige punten (33 tegen 67). Een woning met een hoge WOZ-waarde komt daardoor pas boven de 186 punten als ze zonder de WOZ al minstens 125,5 punten telt.
Dat werkt ook andersom: elk extra punt voor bijvoorbeeld het energielabel of de keuken brengt dan bijna een half WOZ-punt mee. Hoe u die punten vindt, staat in Van 186 naar 187 punten.
Uitzonderingen
De begrenzing geldt niet voor kleine nieuwbouwwoningen tot 40 m² die in 2018 tot en met 2022 zijn gebouwd in de regio's Amsterdam en Utrecht. Voor die woningen geldt een eigen rekenregel voor de WOZ-punten.
Per 1 januari 2027 verandert er iets voor woningen die door de cap op 186 punten uitkomen: daarvoor mag dan een prijsopslag gelden. Lees daarover meer in WWS 2027.
Bronnen
- Besluit huurprijzen woonruimte
Bijlage I: het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, geldend 2026.
- Staatsblad 2022, 119
Invoering van de maximale WOZ-weging van 33 procent, met de afronding op hele punten.
- Staatsblad 2026, 267
Wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte per 1 januari 2027, met nota van toelichting.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Wij toetsen bedragen en regels periodiek aan de bron.