Punten winnen
Van 186 naar 187 punten: wat werkt en wat niet
Bij 186 punten is de maximale kale huur € 1.228,07. Bij 187 punten geldt geen maximale aanvangshuur meer. Welke ingreep levert dat ene punt op?
In het kort
- Bij 186 punten is de maximale kale huur in 2026 € 1.228,07 per maand. Vanaf 187 punten geldt geen maximale aanvangshuur.
- Het energielabel levert per ingreep de meeste punten op: van C naar A is voor een appartement 22 punten.
- Keuken en sanitair leveren per voorziening 0,25 tot 1,75 punt op, tot een maximum.
- Een hogere WOZ-waarde helpt vaak niet: boven de 186 punten weegt de WOZ hooguit 33% mee.
- Per 1 januari 2027 vervallen de vijf minpunten voor woningen zonder buitenruimte.
Waarom die ene punt telt
Tot en met 186 punten is een woning sociale huur of middenhuur, met een maximale huurprijs. Vanaf 187 punten valt de woning in de vrije sector en spreekt u de aanvangshuur vrij af. Het totaal wordt afgerond op hele punten: 186,5 wordt 187, 186,25 blijft 186.
Een woning die net onder de grens zit, heeft dus soms aan één kleine ingreep genoeg. De vraag is welke ingreep de meeste punten per euro oplevert.
Wat punten oplevert
De punten hieronder komen uit het woningwaarderingsstelsel van 2026. Extra voorzieningen in de keuken tellen mee tot het aantal punten voor het aanrecht (4 bij 1 tot 2 meter, 7 bij 2 meter of meer). In de badkamer tellen ze mee tot de punten voor de douche of het bad.
| Maatregel | Punten |
|---|---|
| Energielabel van C naar A, appartement | +22 |
| Energielabel van C naar B, appartement | +15 |
| Extra verwarmd vertrek | +2 |
| Verwarmde berging of andere overige ruimte | +1, maximaal 4 |
| Inductiekookplaat | 1,75 |
| Vaatwasser | 1,5 |
| Koelkast, elektrische oven of magnetron | 1 per stuk |
| Afzuigkap of vriezer | 0,75 per stuk |
| Douchewand | 1,25 |
| Wastafelmeubel | 1 |
| Handdoekradiator | 0,75 |
| Hangend toilet in een aparte toiletruimte | 3,75 in plaats van 3 |
| Privébuitenruimte | 2 plus 0,35 per m², maximaal 15 |
Wat niet werkt: een hogere WOZ
In Amsterdam leveren WOZ-waarden veel punten op. Toch helpt een hogere WOZ-waarde vaak niet om boven de 186 punten te komen. Telt de woning 187 punten of meer, dan mag de WOZ hooguit 33% van het totaal zijn. Zakt het totaal daardoor onder de 187, dan blijft de woning op 186 punten staan. Zo werkt de WOZ-cap.
Onze makelaars rekenen door welke ingreep het meeste oplevert, en of verhuren of verkopen dan beter is.
Onder de cap telt elk punt mee
Bij een woning met een hoge WOZ-waarde werkt het omgekeerd: elk punt dat u buiten de WOZ wint, laat ook bijna een half WOZ-punt meetellen. Zo'n woning komt boven de 186 punten zodra ze zonder de WOZ minstens 125,5 punten telt.
Zelfde appartement als in de puntencheck, maar met een hogere WOZ-waarde. Prijspeil 2026.
Wat 2027 verandert
Per 1 januari 2027 vervallen de vijf minpunten voor woningen zonder buitenruimte. Voor een woning rond de grens kan dat het verschil maken. Woningen die door de WOZ-cap op 186 punten uitkomen, mogen vanaf dan een prijsopslag krijgen. Lees wat de prijsopslag betekent.
Bronnen
- Besluit huurprijzen woonruimte
Bijlage I: het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, geldend 2026.
- Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte
Bijlage I: maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen in 2026.
- Staatsblad 2026, 267
Wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte per 1 januari 2027, met nota van toelichting.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Wij toetsen bedragen en regels periodiek aan de bron.